Direito do Consumidor
Dúvidas sobre o financiamento da casa própria (Parte 1):
- Uma Cartilha do Mutuário do Sistema Financeiro de Habitação.
O presente texto tem o caráter de tirar as diversas dúvidas sobre o financiamento da casa própria.
1. Quem é o Mutuário adquirente da casa própria?
É a pessoa que recebe, do agente financeiro, os recursos para a compra do imóvel. Ela deve devolver essa quantia em parcelas mensais durante um período pré-determinado no contrato, acrescidas de juros e correção monetária.
2. Quem é o agente financeiro?
Qualquer instituição financeira (banco) pública ou privada, autorizada pela Caixa Econômica Federal que realize financiamentos para a aquisição da casa própria e respeite as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
3. Os contratos de financiamento da casa própria estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Quais as vantagens?
Sim. O Código de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e consumidores. Nos contratos de financiamento da casa própria, o fornecedor é o agente financeiro e o consumidor é o mutuário.
O que caracteriza a existência da relação de consumo é a destinação dada pelo mutuário ao crédito a ele oferecido. No presente caso, em que o mutuário utiliza o valor do financiamento integralmente para uso próprio, resta plenamente caracterizada sua condição de usuário final, nos termos previstos em Lei.
Dentre os diversos benefícios trazidos pela aplicação do CDC, pode-se destacar: a garantia de igualdade nas contratações, possibilidade de modificação ou anulação de cláusulas desproporcionais, restrição de direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual e, principalmente, redução da barreira intransponível existente entre o mutuário e o agente financeiro.
4. O contrato de financiamento da casa própria é considerado “contrato de adesão”?
Os contratos são tipicamente de adesão, eis que as cláusulas são padronizadas e o contrato é previamente elaborado pelo agente financeiro. inclusive, adotando modelos que se conformam com a regulamentação legal e infra-legal da espécie.
Normalmente traz cláusulas abusivas, vantajosas apenas para o financiador, de maneira totalmente unilateral, não podendo os Adquirentes, em momento algum, discutir as cláusulas contratuais, sendo obrigados a aceitá-las em bloco, ou ficar sem crédito, isto é, sem adquirir a sua moradia.
5. Quais são as maiores dificuldades enfrentadas pelos mutuários do SFH?
Infelizmente, os mutuários enfrentam diversos problemas durante a vigência do Contrato de Financiamento Habitacional. Dentre estes incômodos, destaca-se a dificuldade em manter o pagamento em dia e o inesperado Saldo Residual.
6. Porque o pagamento da prestação passa a ser difícil?
Muitas vezes o agente financeiro substitui a legislação do Sistema Financeiro da Habitação por normas administrativas próprias.
Ao aplicar reajustes diferentes dos convencionados no contrato, ou impor taxas que fogem à capacidade de pagamento do mutuário, provocam um desequilíbrio contratual.
É Importante mencionar que grande parte dos contratos de financiamento habitacional são regidos pelo PES – Plano de Equivalência Salarial, portanto, a prestação só poderá ser reajustada no mesmo índice e mesma periodicidade àqueles aplicados ao salário do mutuário.
Diante da falta de interesse em aplicar tal norma, o agente financeiro acaba por aplicar índices superiores aos recebidos, suprimindo parte da renda e provocando a inadimplência.
7. Os agentes financeiros devem respeitar o limite de comprometimento de renda?
Sobre este assunto, a Lei 8692/93 não deixa qualquer dúvida.
Art. 11 O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário nos contratos regidos pelo Plano Equivalência Salarial, correspondente à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do mutuário verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por cento.
Portanto, deverá ser respeitado o percentual inicialmente pactuado, sendo assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo estabelecido em contrato, mediante a dilatação do prazo de liquidação do financiamento.
8. Quais as causas e conseqüências do desequilíbrio contratual?
Não há dúvida que o descontrole das prestações tem por conseqüência a imediata inadimplência.
Altos índices de inadimplência são verificados nos contratos do SFH, ou seja, quando estes deveriam proporcionar a aquisição da moradia, acabam por transformar o trabalhador em devedor.
9. Qual a conseqüência da inadimplência?
A resposta mais direta e objetiva é a seguinte: PERDA DO IMÓVEL.
Os Agentes Financeiros possuem duas formas de executar mutuários inadimplentes, através da execução extrajudicial e judicial.
A primeira reflete exatamente aquilo que o SFH está se tornando, um grande agente imobiliário. Isto porque, o procedimento utilizado pelos Bancos fere princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório quando não permitem ao mutuário questionar a origem daquela dívida.
Apesar de desrespeitar ambos princípios, é permitida pelo Decreto Lei 70/66, o qual é considerado Constitucional pelos Tribunais.
Já o procedimento de execução judicial poderíamos considerá-lo como “politicamente correto”, pois permite ao mutuário demonstrar e questionar a dívida.
10. Se o agente financeiro executar o contrato, há possibilidade de perda do imóvel?
Em geral, o agente financeiro executa o débito sem a participação da Justiça, ou seja, de forma extrajudicial.
Como não há o devido processo legal e o mutuário não tem como se defender, é possível entrar com processo judicial pedindo a suspensão do leilão, assim como a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro do imóvel já adjudicado (tomado pelo banco que o forneceu).
11. Existem saídas jurídicas para evitar a perda do imóvel?
No caso da execução extrajudicial, é constante o descumprimento dos requisitos impostos pelo Decreto 70/66(artigo 29 e seguintes), podendo, portanto, ser anulada a execução e suspenso o leilão através de processo judicial.
No caso da execução judicial, a mesma só poderá ocorrer quando a dívida for líquida, certa e exigível.
Todavia, em grande parte dos contratos, diante de todas as irregularidades cometidas pelos agentes financeiros, havendo processo judicial discutindo o contrato e suas cláusulas ilegais ou abusivas, além das irregularidades cometidas, não há como se considerar o débito líquido e certo e a execução ficará suspensa até que seja julgada a ação e a dívida seja recalculada pela justiça.
12. Caso não seja tomada nenhuma medida para evitar a execução, qual será a conseqüência?
Caso o agente financeiro tenha utilizado o meio extrajudicial, o imóvel será levado a Leilão para quitação do débito.
A execução judicial tem o mesmo propósito, entretanto, permite que o agente financeiro adjudique o imóvel. (fique com o imóvel para si)
13. O Agente financeiro pode adjudicar o imóvel (ficar para si) através do procedimento extrajudicial?
Não. Apesar de corriqueira a prática da adjudicação (pegar o imóvel para si) por parte do agente financeiro, através da execução extrajudicial, o Decreto Lei não permite.
O entendimento de juristas e juízes reflete exatamente a omissão da Lei: “para ocorrência da adjudicação, o agente financeiro deve utilizar-se da execução judicial, conforme disposta na Lei 5741/71”.
14. Quanto ao saldo devedor, qual é a maior dificuldade?
Constata-se que os contratos assinados entre 1988 e 1993, apresentam um grande problema quanto ao saldo residual.
Isso deve-se à aplicação da TR para a correção do saldo e índices da categoria profissional para a correção das prestações.
Durante este período, tínhamos índices absurdos de correção do saldo e, muitas vezes, os salários e as prestações não o acompanhavam.
A conseqüência é facilmente constatada: amortizações negativas.
15. Como pode ser resolvido o problema do saldo residual?
A prática indicou e os Tribunais acolheram o uso de mesmo índice para reajustar a prestação e o saldo devedor, permitindo o equilíbrio entre os índices de correção.
Desta forma, através de processo judicial, consegue-se chegar à última prestação com saldo devedor significativamente reduzido ou próximo de liquidar dívida.
16. Existem outros fatos que contribuam para a existência do saldo devedor?
Sim. Além da correção equivocada pela Taxa Referencial, aplica-se a capitalização, o que representa uma prática ilegal.
A amortização também não tem sido aplicada como estabelece o Sistema Financeiro da Habitação.
Segundo a lei, o órgão financiador deve primeiro abater do saldo devedor a prestação paga, para depois corrigi-lo e então aplicar a correção monetária.
Porém, em geral, ocorre o contrário, ocasionando o aumento ininterrupto do saldo devedor, devendo o mutuário discutir estas ilegalidades na justiça.
17. Após o término do prazo de pagamento do contrato, o saldo devedor estará quitado?
Não. Após pagar a última prestação, o mutuário provavelmente possuirá saldo devedor.
Este pode até ultrapassar o valor do próprio imóvel, salvo em contratos em que se aplica efetivamente o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).
18. Os recentes contratos elaborados pelos agentes financeiros possuem saldo residual?
Analisando o Contrato é possível verificar a existência da cláusula que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor.
Portanto, o próprio agente financeiro reconhece a possibilidade desta ocorrência.
Entretanto, é visível que os atuais contratos apresentem equilíbrio na forma de correção do saldo e da prestação.
Infelizmente depende da economia, ou seja, se esta permanecer estável a possibilidade de saldo residual extremamente alto é reduzida.
19. O sistema SACRE, utilizado pela CEF, possui saldo residual?
Sim. A diferença dos demais sistemas está na sua forma de distribuir este resíduo.
Como suas prestações são recalculadas a cada período de 12(doze) meses, com base no saldo devedor, seu saldo residual também é diluído assim.
Mas não quer dizer que não exista resíduo, apenas é reduzida a sua incidência.
20. É vantajoso, para o mutuário devedor, a renegociação do contrato com o agente financeiro?
Poderá ser uma atitude precipitada. A mera renegociação não traz nenhuma vantagem ao mutuário, pois a prestação sofrerá uma redução apenas momentânea, com normas e regulamentos elaborados pelo agente financeiro.
Posteriormente, as diferenças serão cobradas. Além do mais, não serão discutidas nessa oportunidade as distorções do contrato, o que poderá ser discutido na justiça.
Somente a discussão judicial das cláusulas ilegais ou abusivas do contrato podem oferecer a definitiva solução.
21. Quais são as cláusulas e pontos mais discutidos pela via judicial?
• Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento do mutuário;
• Forma de amortização do saldo devedor antes de sua correção;
• Retirada da incidência da capitalização de juros;
• Substituição de índices incorretos aplicados à correção monetária da Taxa Referencial (TR) para PES/CP ou INPC;
• Redução dos juros ;
• Ajuste dos valores de prêmios de seguros de acordo com a Susep;
• Compensação de valores pagos a maior;
• Repetição do indébito, ou seja, devolução em dobro dos valores pagos a maior, após sua dedução no saldo devedor;
• Expurgo da Tabela Price;
• Expurgo do CES.
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Fonte: www.ammrs.com.br e www.endividado.com.brs.
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