Direito do Consumidor
Continuação...
Dúvidas sobre o financiamento da casa própria (Parte 2):
Uma Cartilha do Mutuário do Sistema Financeiro de Habitação.
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22. O que é contrato de gaveta?
É um negócio jurídico, de compra e venda de imóveis, que é fechado sem o consentimento da instituição de crédito que o financiou.
O mutuário "vende" através de um contrato de compra e venda o direito sobre o imóvel para o “gaveteiro” (quem se oferece para a compra), que fica obrigado a pagar as prestações para o agente financeiro, mas não é feita a transferência para o seu nome junto ao banco financiador, a qual somente se dará após a quitação total do contrato.
O "vendedor" passa uma procuração para que o "comprador" (gaveteiro), possa transferir o imóvel para o seu nome, após quitado o contrato de financiamento.
É conhecido como "contrato de gaveta" exatamente porque o agente financeiro não conhece a sua existência, é como se ficasse dentro de uma gaveta, só sendo conhecido por aqueles que o fizeram.
23. O gaveteiro pode ingressar com ação judicial?
O gaveteiro que desejar ingressar com uma ação judicial deverá possuir procuração pública do titular, com cláusula "adjudícia" que dê poderes para isso, ou solicitar que o próprio titular do imóvel assine a procuração, que dará condições ao advogado de representa-lo na justiça.
24. Caso não possua procuração, ainda é possível ingressar com Ação?
Várias decisões judiciais, proferidas pelos mais diversos Tribunais do Brasil, equiparam o gaveteiro ao titular do contrato, permitindo que exerça os mesmo direitos, como seu titular fosse.
Entretanto, é possível entendimento contrário.
25. Os mutuários podem utilizar o FGTS para pagamento das prestações?
Sim. A Lei 8036/90 dispõe o seguinte:
"Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:
V - pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, desde que:
a) o mutuário conte com o mínimo de três anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de doze meses;
c) o valor do abatimento atinja, no máximo, oitenta por cento do montante da prestação.
VI - liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de dois anos para cada movimentação.
VII - pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:
a) o mutuário deverá contar com o mínimo de três anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;
b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.
VIII - quando permanecer três anos ininterruptos, a partir da vigência desta Lei, sem crédito de depósitos;"
26. O FGTS poderá ser utilizado para pagamento de prestações atrasadas?
A lei 8036 não proíbe a utilização do FGTS para pagamento de parcelas em aberto, entretanto, a disposição do Fundo fica por conta do Conselho Curador e, este sim, não permite.
Diversas ações judiciais já foram distribuídas e obtiveram êxito na utilização do FGTS para saldar prestações atrasadas.
É necessário alertar que esta poderá não ser a saída correta.
Muitas vezes o simples pagamento do débito com o FGTS não resolve o problema na sua raiz, ou seja, é importante corrigir aquilo que ocasionou a inadimplência, ou seja, claúsulas ilegais ou abusivas do contrato de financiamento, o que só pode ser feito através de processo judicial.
Alerta-se para a necessidade da realização de uma consulta prévia sobre a viabilidade ou não de utilizar o FGTS, afinal, poderia ser útil em outra ocasião.
27. O que é Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS?
Este fundo foi criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH) para garantir a quitação dos saldos devedores no término do contrato.
Estes são ocasionados por diferentes formas de reajustes entre a prestação e o saldo devedor.
A condição para uso do FCVS é a contribuição mensal do valor correspondente a 3 % do encargo.
Esse recurso foi mantido até o final da década de 80 e em alguns contratos no início dos anos 90.
Portanto, quem possui esse fundo em seu contrato, tem o direito de liquidar o saldo devedor após o pagamento da última prestação, devendo encaminhar seu pedido diretamente ao agente financeiro.
28. Quais as providências a serem tomadas pelos mutuários para a correção de seus contratos?
Recomendamos a tentativa por vias administrativas antes de ajuizar uma ação.
Mas o único caminho para solucionar definitivamente as irregularidades, praticadas pelos agentes financeiros, é a justiça.
29. Quem pode solicitar quitação do contrato?
De acordo com a lei 10.150 de 2.000, apenas mutuários com contratos de financiamento assinados até dezembro de 1.987 e com cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).
30. Quem tem mais de um financiamento habitacional com a cobertura do FCVS poderá solicitar quitação dos contratos?
Sim. A lei 10.150 de 2.000 permite ao mutuário com mais de um financiamento solicitar e obter as quitações, desde que os contratos tenham sido firmados até 5 de dezembro de 1.990.
Considerando que essa lei refere-se aos contratos assinados até dezembro de 1987, todos os mutuários com duplo financiamento devem ser beneficiados por ela.
Contudo, é comum a resistência por parte do agente financeiro em aceitar essa situação. Nesse caso, é necessário pleitear na justiça a quitação dos contratos.
31. Há mutuários que quitam seus contratos com o próprio dinheiro. Mas, logo após, descobrem que tinham direito de até 100% de quitação. Eles podem solicitar a devolução do valor desembolsado?
A AMM desenvolve estudos jurídicos em busca de oferecer soluções para os que desembolsaram valores na quitação de seu imóvel. Esses mutuários descobrem tardiamente a concessão de 100%, pela lei 10.150/2000.
As Medidas Provisórias anteriores a essa lei apenas forneciam descontos parciais. Elas estão sob análise, no plano de sua eficácia, após serem convertidas pela referida lei.
32. O gaveteiro pode obter desconto na quitação de seu contrato?
Sim. Mas deve estar atento às condições da lei 10.150/00, que é complexa e requer muita atenção para ser interpretada. Para informações mais precisas, deve-se procurar um especialista.
33. Quem está inadimplente (com prestações atrasadas), também pode obter desconto na quitação?
A lei 10.150/00 apenas beneficia com desconto de 100% o mutuário em dia com suas prestações. Porém, entende-se que na maioria das vezes, a inadimplência ocorre por reajustes abusivos aplicados às prestações.
É necessário buscar auxílio para recalcular os valores do contrato de financiamento, para obter a prestação ideal. A partir disso, informa o agente financeiro das correções, que devem entrar em seu consenso.
Caso obtenha êxito nesse processo, é possível o ingresso na justiça com o pedido de revisão contratual e enquadramento à lei 10.150/00, para obter o devido desconto.
34. Quem já está na justiça pedindo a revisão do contrato pode se beneficiar do desconto de 100%?
Sim, a lei 10.150/00 garante esse benefício. Porém, freqüentemente esse direito é negado ao mutuário que já entrou na justiça, o que contraria a Constituição Federal.
Alguns agentes financeiros realizam através do pedido de baixa do processo judicial. Recomenda-se a baixa do processo a pedido da banco, quando existe um comprometimento entre o mutuário e o agente financeiro, ou seja, quando se chega judicialmente a um acordo entre ambos, após a aprovação do juiz.
35. Nos contratos com construtoras, os contratantes enfrentam os mesmo problemas daqueles assinados com agentes financeiros?
Normalmente não. Entretanto, é importante alertar sobre alguns pontos principais dos contratos com construtoras:
* Na maioria dos contratos existe a previsão de pagamento de resíduo, na entrega das chaves;
* Para aqueles que continuarem seu financiamento com a construtora, é sempre bom lembrar que a partir da entrega das chaves a prestação será calculada através de algum sistema de Amortização(Tabela Price) e incidirão juros;
* As prestação e saldo serão corrigidos por INCC, ICC-SP ou IGP-M.
36. Caso uma construtora não cumpra a entrega do imóvel no prazo determinado do contrato, pode-se exigir devolução das parcelas pagas?
Sim. O comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos, acrescida de juros e correção monetária, através de uma denúncia de rescisão (anulação) contratual, por descumprimento de prazo de entrega do imóvel.
Caso a construtora negue o fato, o contrato pode ser cancelado através da justiça, em Ação Rescisão Contratual. O valor será reembolsado da mesma maneira.
37. O que o comprador de um imóvel, que está ainda na planta da construtora, deve fazer quando não consegue mais pagar as prestações?
Deve exigir a rescisão (anulação) contratual, por insuficiência financeira para continuar com os pagamentos mensais. Nesse caso, pode-se exigir a devolução das parcelas pagas. Os Tribunais entendem que o valor a ser devolvido corresponde a 90% do foi pago, corrigido monetariamente.
38. Quais os cuidados que o pretendente à compra de um imóvel na planta deve ter antes de assinar seu contrato?
São vários os cuidados a serem tomados.
Entre eles a pesquisa no Registro de Imóveis para certificar-se que a propriedade pertence à construtora/incorporadora, ou se existe algum tipo de alienação, penhora, hipoteca, ou outra taxa sobre o imóvel.
Há também a verificação do registro da empresa na matrícula. No documento deverá constar que no terreno determinado será construído o empreendimento, e que este foi aprovado pela prefeitura(habite-se).
Também é necessária a informação da quantidade de unidades a serem construídas, assim como suas medidas, tipos, além de outras benfeitorias de uso comum. Estes dados são checados no memorial descritivo da obra, fornecido pela construtora.
Outra pesquisa importante é a de obras já realizadas pela incorporadora. Assim, pode-se avaliar a qualidade, a satisfação dos compradores e o cumprimento do prazo de entrega.
Verifique também a existência de processos judiciais contra a empresa na Justiça Estadual, Federal e na Justiça do Trabalho. A existência de vários processos e os tipos de processos podem ser um forte indício de que a empresa não está em boa situação e pode vir a não terminar os novos projetos e as obras em andamento.
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Fonte: www.ammrs.com.br e www.endividado.com.brs.
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